はじめに
民泊に限らず事業を買収することは、高いお金とたくさんのリスクを伴います。
これを読んでいるアナタもそれが心配でこの記事にたどり着いたのではないでしょうか？
しかし、しっかりと計画し注意深く確認をすれば、大きな利益を生み出す可能性があるのが民泊です。
この記事では、民泊事業の買収を考えているアナタに向けて、とても大事な5つのチェックポイントを解説します。
この5つのポイントを確認することで、アナタは正しい判断ができるはずです。
是非最後まで読んでみてください。
1.収益性の確認
民泊事業を買うときは、買った後にどれくらいの収入が入るかをよく調べることが一番大切です。
過去の売上げや利益の数字を見るだけでなく、予約の状況や季節による変動、物件の場所なども合わせてチェックする必要があります。
収入が多ければ買った後もたくさん稼げる可能性が高くなります。
でも、収入が少なければ赤字が続くかもしれません。
物件の価値や設備、集客の仕方などもしっかり調べて将来の収入がどれくらい見込めるかを判断しましょう。
事業を買う前に過去の実績よりも、これからの収入がどうなるかをしっかり確認することが何より大切なポイントになります。
2.営業許可の種類
2018年以降、民泊をするためには国に認めてもらわなくてはならなくなりました。
営業許可の種類は大きく分けて3種類です。
ここではその3種類について説明していきます。
アナタが買おうとしている民泊がこの中のどれに当てはまるのか、しっかり確認しましょう。
旅館業
まず一番シンプルなのが旅館業です。
この許可は旅館業法という法律で宿泊施設と認められるため当然年間365日営業することができます。
ただ、この旅館業の許可申請をするには色々とハードルがあるのでそもそも申請すら受け付けてもらえないこともあります。
住宅宿泊事業（民泊新法）
続いて世間では民泊新法と呼ばれている住宅宿泊事業です。
これは旅館業の許可申請に比べるとハードルは低いのですが届出が受理された場合でも営業できるのは最大で年間180日までとなります。
特区民泊
最後に特区民泊です。
こちらは政府が国家戦略特区として指定した地域で認定を受ければ民泊を運営できるというやり方です。
基本的には年間365日運営することができます。
対象エリアは以下になります。
・新潟県新潟市
・千葉県千葉市
・東京都大田区
・福岡県北九州市
・大阪府（堺市、東大阪市、高槻市、豊中市、枚方市、吹田市及び交野市を除く）
比較表
見やすいように3つの比較表も載せておきます。
| 旅館業 | 住宅宿泊事業 | 特区民泊 | |
| 営業日数上限 | なし | 180日 | なし |
| 宿泊日数制限 | なし | なし | 二泊三日以上 |
| 建物用途 | ホテル・旅館 | 居宅、長屋、共同住宅 又は寄宿舎 | 居宅、長屋、共同住宅 |
| 住居専用地域での営業 | ✕ | ◯ | ✕ |
3.消防設備の有無
基本的にどの種類の民泊でも消防法での扱いは変わらないため、アナタが買おうとしている民泊には条件を満たした消防設備が入っているはずです。
ただ、万が一その民泊が民泊新法の”家主居住型”で運営していたり家主不在型でも消防設備が入っていないのに届出が受理されてしまっている場合は法律違反をしている状態です。
その場合、アナタがそのまま運営しようとする場合も違法になってしまいます。
念のため消防設備がしっかり入っているか確認しておきましょう。
ただ、
「自分の買おうとしている民泊には消防設備が入っているから安心だな」
と思っていると意外な落とし穴があったりするので要注意です。
それが”消防署の検査を受けていない”ケースです。
消防署の検査を受けていないと法律的には設置していないのと同じ扱いになってしまいます。
消防署の”検査結果通知書”がないか売主にしっかり確認しておきましょう。
もし売主がもっていない場合は消防署に確認して検査を通っていれば安心ですが、通っていなければ法律違反となってしまうので新たに検査を受ける必要があります。
4.予約サイトの口コミ
民泊事業を買う前には、予約サイトの口コミをよく確認しましょう。
宿泊客からの評判は、その事業の質を知る大切な手がかりになります。
特にAirbnbはレビューを非常に重視しています。
良いレビューが多ければ予約が入りやすく、悪いレビューが多いと予約が減る可能性が高くなります。
参考：レビューが重要である理由
星の数だけでなく、口コミの内容も読んでみましょう。
清潔さ、アクセス、Wi-Fiの評価など、様々な観点から客観的に判断できます。
例えばアクセスについて悪いレビューが書かれていたら改善するのは難しいですが、メッセージの返信が遅いというレビューが書かれていた場合はアナタが買った後にレビューの返信を早くするようにすればそれは簡単に改善できるはずです。
そうすることで今より売上を伸ばすことが可能という判断をすることができます。
良いところも悪いところもしっかりと把握しておけば、買収後の改善点が見えてくるでしょう。
口コミは、その民泊事業の実態を知る上で欠かせない情報源なのです。
5.購入価格の目安
民泊事業の購入価格は、年間利益の3~5年分が一般的な目安とされています。
例えばアナタの買おうとしている民泊事業の年間利益が300万円だとすると、適正な購入価格は900万円~1500万円くらいが目安になります。
年間利益が多ければその2~3年分でも高額になりますし、利益が少なければ価格は抑えられるでしょう。
ただし、立地や施設の古さによっても価格は変動します。
単に年間利益の計算だけでなく、その他の要素も総合的に見る必要があります。
適正価格を見極めることで、民泊事業を買った後も十分な利益を残せるよう気をつけましょう。
利益の何年分が妥当かを判断するのが大切なポイントです。
まとめ
ここまで解説したように民泊事業を買うときは、いくつかの大切なポイントがあります。
収益性、口コミ、適正価格、法的リスクなど、事前にしっかり確認することがとても大事です。
買収は大きなリスクを伴いますが、賢く対処すれば大きなチャンスにもなります。
是非この記事で紹介した5つのチェックポイントを参考に判断をしてみてください。
あなたの民泊事業が成功することを願っています。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
この記事のQ＆A
Q1. 民泊を買収する際、まず何から始めるべきですか？
収益性の確認が第一です。
過去の売上や利益だけでなく、予約状況、季節変動、立地や設備の影響も含めて、購入後の収益予測をしっかり行うことが重要です。
Q2. 営業許可の種類はどう確認すればいいですか？
買収対象の民泊がどの許可で運営されているかを確認してください。主に以下の3種類です：
- 旅館業許可：365日営業可能だが、許可要件が厳しい。
- 住宅宿泊事業（民泊新法）：年間180日まで営業可能で届出制。
- 特区民泊：国家戦略特区で認定を受ければ365日営業可能。
事業継続には、許可内容と現在の営業形態の整合が必須です。
Q3. 消防設備はどうチェックすれば安心ですか？
全営業形態において消防法に適合している必要があります。
設備が設置されているだけでは不十分で、消防署による検査・検査結果通知書の取得まで確認してください。
Q4. 予約サイトの口コミは何を見ればよいですか？
レビュー内容をよく確認しましょう。
良い評価が多ければ集客に有利ですが、アクセス・清潔さ・対応への低評価は改善余地ありです。
★やコメントから、買収後の改善ポイントを見つけることができます。
Q5. 購入価格はどうやって決めればよいですか？
年間利益の3〜5年分が目安とされています。
たとえば、年間利益が300万円なら900万〜1500万円が相場目安です。ただし、立地や設備状態によって上下しますので、利益見込みとのバランスで判断しましょう。
