はじめに
民泊ビジネスは他のビジネスに比べてそこまで手がかからず、自分のペースで自由に働けるという魅力があります。
ただ、想像以上に細かい部分での手間や責任が伴うこともあります。
ゲストとのコミュニケーション、清掃のタイミング、予約の管理など、日常的な運営には少しの工夫が必要です。
この記事では、民泊自主運営の現実的な側面を分かりやすくお伝えします。
成功の裏側にある小さな努力や、時折訪れるハプニングも含めて、日々の運営で役立つ情報をシェアします。
民泊の自主運営をお考えのあなたに少しでも役立つアイデアを提供できればと思います。
ぜひ、最後まで読んでみてください！
チェックイン・チェックアウトの管理
チェックインの管理
民泊の自主運営では、スムーズなチェックインが欠かせません。
まず、ゲストに必要な情報とパスポートの写真を事前に送ってもらいます。
これで本人確認と安全性を確保します。
その後、入室方法や施設のルール、Wi-Fiのパスワード、緊急連絡先などを記載したチェックインガイドを送信します。
私はキーボックスを使ったセルフチェックインを採用しており、ゲストはガイドに記載されたコードでキーボックスを開け、鍵を受け取ります。
これなら、私が不在でもゲストがスムーズに入室できます。
チェックアウトの管理
チェックアウトも効率的に管理しています。
チェックアウト時間が近づくと、ゲストに手順を記載したメッセージが自動送信されます。ゲストには鍵をキーボックスに戻すようお願いしています。
このシステムのおかげで、ゲストに快適な滞在を提供しながら、私自身の時間の確保も可能になります。
また、ゲストにとってもストレスフリーなチェックイン・チェックアウト体験になっています。
下記のような写真付きのガイドを作っておくとゲストから場所が分からないという連絡がくることを防げるので便利です！
予約管理はどうしてる？
今のところ、私はAirbnbしか利用していません。
Airbnbの機能を使って予約管理を自動化しています。
予約が入るたびに通知が来るので、手間をかけずに新しいゲストの情報を確認できますし、予約の重複も心配ありません。
もし、あなたが他の予約サイトにも掲載したいと考えているなら、サイトコントローラーというサービスをお勧めします。
これは、複数の予約サイトからの予約を一元管理するためのツールで、ダブルブッキングを防ぐシステムが備わっています。
こうしたサービスを使えば、予約管理にかかる余計な心配事を減らすことが可能です。自分の時間を有効に使いながら、運営をスムーズに進めることができるでしょう。
Beds24を使えば、民泊やホテルの面倒な予約サイト管理をすべて1ヶ所で行えます。利用料金は月額3,960円からで、複数の予約サイトを一元管理できるため、ダブルブッキングや予約ミスを防ぎ、業務の効率化が図れます。
さらに、Beds24は稼働率や宿泊単価の向上に貢献し、収益を最大化することが可能です。運営の手間を減らしながら、収益アップが期待できる点が大きな魅力です。
また、1ヶ月無料で試すことができるので、まずはその使い勝手を体験してみることができます。これにより、運営コストの削減にもつながり、効率的な管理が実現します。
Beds24ホームページ
清掃・メンテナンス
清掃については、私はすべて清掃会社に外注しています。
Airbnbのカレンダーを清掃会社と共有しているため、ゲストがチェックアウトした後に自動的に清掃が始まるようになっています。
特に指示を出す必要もなく、清掃チームが適切なタイミングで施設に入り、清掃を行ってくれます。
さらに、シャンプーや洗剤などの細かい備品もその都度補充してもらっています。
こうすることで、ゲストの入れ替えの際に自分が行く必要がほとんどなくなり、時間の節約になります。
清掃会社との連携がスムーズなので、メンテナンスの面でもとても効率的です。
トラブルはどれくらいある？
民泊を運営する中で、いろんなトラブルに出会うことはありますが、そう頻繁にあるわけではありません。
でも、きちんと準備すれば、ほとんどのトラブルは避けられます。
私が直面したトラブルのうちで一番多いのは、お湯が出ないという問題でした。
特に海外からのゲストにとって、日本の給湯器の仕組みはちょっとわかりづらく、給湯器のスイッチが切れているだけなのにそれに気付いてもらえないことが多いんです。
ただ、この問題は100%解決できました。
対策として、ゲストがチェックインする前に給湯器のスイッチの場所や使い方を写真付きでメッセージでお知らせしています。
これでゲストが事前に知ることができます。
また、給湯器のスイッチのそばには「切らないでください」というメッセージを英語で書いた注意書きを貼っています。
さらに、施設のチェックインガイドにも給湯器の使い方を丁寧に書いて用意しています。
これらの対策のおかげで、この問題についての問い合わせはほとんどなくなりました。
経費はいくら掛かる？
民泊運営を成功させるためには、収益を上げるだけでなく、適切にコストを管理する事も大変重要です。
各種経費の詳細を理解することで、より効率的で持続可能な運営が可能になります。
ここでは、私が運営しているマンション民泊と戸建て民泊の2024年の平均月間経費を見ていきます。
マンション民泊
清掃・消耗品費用: 33,871円
ゲストのチェックアウト後の清掃や、消耗品（タオル、シャンプーなど）の補充にかかる費用です。利用頻度やゲストの人数によって変動します。
電気代: 5,224円
民泊施設の照明、空調、その他家電の使用にかかる電力費です。
水道代: 3,764円
シャワー、トイレ、洗面所の使用による水道費用です。
ガス代: 2,907円
ガスコンロや給湯器の使用量に応じた費用です。
WiFi利用料: 3,608円
ゲストがインターネットを利用するための月額費用です。
合計：49,374円
マンション民泊の一ヶ月平均経費は49,374円となります。これらの費用は季節やゲストの利用状況によって増減します。
戸建て民泊
清掃・消耗品費用: 35,644円
戸建ての広さを考慮した清掃費用や、庭の手入れなどが含まれます。
電気代: 11,194円
広い面積に比例して消費電力が増え、特に冬季の暖房や夏季の冷房の使用量が影響します。
水道代: 4,919円
使用量がマンションよりも多くなる傾向があります。
ガス代: 2,952円
ガス使用量はほぼマンションと同等ですが、暖房や給湯器の使用量により変動します。
WiFi利用料: 5,533円
より広い範囲をカバーするために必要な費用です。
合計：60,242円
戸建て民泊の一ヶ月平均経費は60,242円となります。戸建てはエネルギー消費量が多くなるため、電気代が特に高くなっています。
これらの経費は、事業の効率性を保つためにしっかりと管理・予測する必要があります。また、運営の成功には、経費の削減や合理化だけでなく、ゲストの満足度を維持しながら、収益を最大化することが重要です。
プライベートとのON/OFFはどうしてるの？
私はゲストとコミュニケーションを取ることが好きなので、プライベートの時間でもメッセージ対応をしています。
ただし、夜中はスマホをおやすみモードに設定して、通知が来ないようにしています。
この方法で、ゲスト対応と自分の時間をうまくバランスを取っています。
直接ゲストとやり取りすることで、よりパーソナライズされたサービスを提供でき、ゲスト満足度も高まります。
夜中にスマホをおやすみモードにすることで自分の休息時間を確保し、リラックスした状態で仕事に取り組むことができます。
プライベートと仕事の両立は、自分の時間を大切にしつつ、ゲストへの対応も怠らないように適度にバランスをとっています。
ただし、もしゲストとのメッセージのやり取りをしたくないのであれば、メッセージ代行の会社を利用するのも一つの選択です。
プロフェッショナルが24時間対応してくれるため、自分自身の生活バランスを保ちながらサービスを維持できます。
結局のところ、プライベートと仕事のバランスは個々のライフスタイルや運営方針に依存します。
私の場合は、直接的なコミュニケーションを好むのでその中でON/OFFをうまく管理していますが、他の方法もあり自分の運営スタイルに合った最適な方法を見つけることが重要です。
やらかした失敗
民泊運営には失敗も付きものですが、それらは大抵、学びの機会を提供してくれます。
特に、私がやらかした一つの失敗は、対応の仕方を改める良い教訓となりました。
一度、ゲストから「Wi-Fiが繋がらない」と連絡がありました。
ルーターに不具合があるのかと焦って現地に急行しました。
でも、ルーターを確認したら単純にプラグが抜けていて電源が入っていなかっただけだったんです。
事前にメッセージで「Wi-Fiのルーターのプラグがしっかり刺さっているか確認してもらう」だけで済んだ話でした。
焦って無駄な手間をかけた典型的な例です。
この経験から、問題が起きた時にはまず基本的な確認から始めることが大切だと学びました。
慌てるあまり基本的なチェックを忘れると、無駄な時間と労力を費やすことになります。
ゲスト対応では、冷静に状況を確認してシンプルな解決策をまず試すことが重要です。
この失敗から、トラブルシューティングの最初のステップとして基本的なチェックリストを持つべきだということを学びました。
まとめ
この記事では民泊自主運営のリアルな話をさせていただきました。
色々な細部に気を配る必要がある一方で、それが楽しさや学びにもつながります。
これらを経験することで、民泊運営は効率的で満足度の高いビジネスにできるとわかりました。
この記事がもしこれから民泊を始めるあなたにとって、少しでも参考になればとても嬉しいです。
最後まで読んでいただきありがとうございました！！
この記事のQ＆A
Q1. 民泊を自分で運営すると、どこが大変ですか？
一番大変なのは、「やることが多く、しかも毎回発生する」ことです。
チェックイン・アウト対応、清掃依頼、ゲストとのやりとり、設備トラブルへの対応など、
地味で細かな業務が多く、想像以上に時間と労力がかかります。
とくに慣れるまでは、夜間や休日にも対応が必要になるケースもあります。
Q2. チェックイン・チェックアウトの管理はどう工夫すればいいですか？
- チェックインは事前にパスポート画像や緊急連絡先をもらい、写真付きマニュアルを送付。
- 無人対応はキーボックスで対応可能。
- チェックアウトは自動メッセージで案内し、鍵の返却場所も明記。
これにより、現地対応なしでもスムーズな運営が可能になります。
Q3. 予約管理はどうしていますか？
基本的にAirbnbのみを使用し、ダブルブッキングを防いでいます。
複数サイトに掲載する場合は、サイトコントローラー（例：Beds24）を使ってカレンダーを自動同期すると安心です。
Q4. 清掃・メンテナンスはどのように行っていますか？
清掃はすべて外注（清掃会社）に委託し、Airbnbカレンダーと共有することで自動で依頼が飛ぶようにしています。
備品補充などもまとめて外注すれば、手間を大幅に減らすことができます。
Q5. 実際にどんなトラブルがありましたか？
給湯器が動かないという問い合わせが頻発しました。
調べた結果、単にスイッチが切れていただけだったため、
スイッチの位置と使い方を写真付きで事前説明＋現地に注意書きを掲示したことで、再発を防げました。
Q6. 毎月の運営コストはどれくらいですか？
- マンションタイプ：月49,374円程度（電気・水道・ガス・Wi‑Fi・清掃など）
- 戸建てタイプ：月60,242円程度（面積が広く、光熱費が高め）
Q7. プライベートとのON/OFFはどう管理していますか？
- スマホは就寝中におやすみモードで通知を制限
- 対応時間を決めて、それ以外はなるべく見ないようにする
- 時間に追われすぎる場合は、運営代行を検討するのも有効です
まとめ
民泊の自主運営では、
- 地味な作業が多い
- トラブル対応が突発的に発生する
- 清掃やゲスト対応などの外注化・自動化が運営のカギ
- ライフスタイルに合わせた無理のない仕組みづくりが重要
ということがわかります。
自分で運営するからこそ、効率化・仕組み化がポイントになります。
